「中古戸建てのリノベーションを検討しているけど、どんなローンが使えるの？」
そんな疑問を持っている方へ。この記事では、中古戸建てのリノベーションを検討している方に向けて、ローンに関する情報を徹底解説しています。基本的な情報から金利・返済計画、ローン利用の際の注意点まで解説し、さらにはリノベーションに成功するためのポイントもご紹介しています。リノベーションを検討しており、ローンについて詳しく知りたい方は、ぜひ最後までご覧ください。
中古戸建てのリノベーションとは
中古戸建てのリノベーションとは、中古住宅を購入し、住まい手の要望にあわせて間取りや設備を変更することをいいます。
例えば、壁を取り払って広いLDKを作ったり、反対に壁で仕切って部屋壁を増やしたりといった間取りの変更を行います。壁紙や床材の張り替え、キッチンやトイレなどの設備の交換・グレードアップもリノベーション工事の一環です。
このように、中古戸建てのリノベーションは、古くなった部分を修繕するだけでなく、住まいの機能やデザインを根本的に変更し、より快適で自分らしい住まいを実現できます。
リノベーションで得られるメリット
中古戸建てのリノベーションによって得られるメリットには、以下のようなものがあります。
- 新築よりも安く理想の条件を満たした家が手に入る
- 物件選びでの選択肢が広がる
- 希望の間取りや内装を実現できる
中古戸建てをリノベーションする最大のメリットは、新築よりも安くマイホームを手に入れられることです。中古戸建ては築10年を経過するまでに大きく下落するため、中古戸建ての購入費用を大幅に抑えられます。その分の費用をリノベーションに割り振ることができるので、最新設備を導入したり、間取りを変えたりといった希望を叶えやすくなります。
また、新築住宅を建てる際に、希望のエリアで土地を探しても予算が合わずに購入を断念しなければならないこともあるでしょう。中古戸建てなら、希望のエリアでも比較的安価に購入できる可能性があります。立地を優先したい方には、中古戸建ての購入を検討するのも良いでしょう。
リノベーションとリフォームの違い
リノベーションとは、既存の建物に改修工事を施し、その価値や性能を向上させることです。一方、リフォームは、主に老朽化した箇所の修繕や部分的な改修を指すため、リノベーションよりも広い意味で用いられる傾向があります。
建物の全体を改修するフルリフォームという言葉がありますが、これはフルリノベーションやリノベーションとほぼ同じ意味合いで使われます。
中古住宅の魅力と選び方
中古住宅の最大の魅力は、価格です。一般的に不動産の価格は新築時が最も高額で、年数が経過するとどんどん下がっていきます。新築住宅購入時は、人件費や広告宣伝費などの諸経費が購入価格に上乗せされますが、中古住宅は土地の建物の価格のみが販売価格となります。そのため、新築住宅を購入するよりも遥かにお得な価格で購入が可能です。
また、物件数も多いため、築年数や立地条件、広さの異なる様々な中古住宅から自分の希望に近いものを探せるので選択肢の幅が広いことも魅力です。
そんな中古住宅を選ぶ際のポイントを、以下にまとめてみました。
- 現行の耐震基準で建てられた家を選ぶ（1981年6月1日以降に建築許可が下りた物件）
- 間取りの変更を考えるなら、工法ごとの間取り変更の自由度を確かめる
- 購入後のトラブルに対応してもらえる保証付きの物件を選ぶ
- 住宅診断（ホームインスペクション）を受けて欠陥住宅を購入するリスクを下げる
上記のようなポイントに注目し、中古住宅を選びましょう。特に、リノベーションでの費用を抑えたいなら、築年数や配管の劣化具合などを確認することが重要です。築年数が古すぎると、耐震工事や配管交換などの費用もかかりやすいため、できるだけ築年数の浅い物件を探すなどの工夫をしましょう。
リノベーションの具体的な工程
リノベーションでは具体的に以下のような工事が行われます。
- 解体・撤去工事
- 電気工事
- 配管・排水工事
- 内装工事
- 外壁工事
- 造作工事
- 塗装工事
リノベーションでは、必要に応じて解体から建築工事全般を行っていきます。造作工事や造作家具の作成は、リノベーションでも人気の高い工事です。家の大きさに合わせてぴったりのサイズの家具が作れるだけでなく、デザインや素材・色味も自分で選べる魅力があります。
リノベーションにかかる費用の目安
一戸建て住宅でリノベーションを行う場合、700万円〜2,500万円程度の費用が発生する可能性が高いです。ただし、建物の築年数や坪数によって金額は大きく変わります。坪数が大きいほど工事範囲が広くなり、築年数が古いほど耐震などの補強工事が必要になるためです。また、間取りを大きく変えるリノベーションの場合、上記の費用よりも高額な費用が発生する可能性があります。
リノベーションローンの基本情報
中古戸建てのリノベーションを行う際、ローンを利用する方がほとんどではないでしょうか。リノベーションで利用できるローンとして「リノベーションローン」があります。ここでは、リノベーションローンの基本情報を解説していきます。
リノベーションローンとは
リノベーションローンとは、住宅のリノベーションの際に利用できるローンのことです。例えば、設備機器の交換や住宅の増改築、住宅の修繕などでリノベーションローンが利用できます。リノベーションローンは、「リフォームローン」とも呼ばれています。なお、リノベーションローンで借りたお金は、住宅の購入資金に充てることができません。
住宅関連資金のローンというと、「住宅ローン」を思い浮かべる方もいるかも知れません。しかし、リノベーションローンと住宅ローンは全く違う商品です。
リノベーションローンは、住宅ローンよりも金利が高めで、借入年数が低く、借入可能額が少ないなどの特徴があります。中古戸建てのリノベーションでどちらのローンを利用するかは、ご自分の考え方や予算に合わせるようにしましょう。
リノベーションローンの利用条件
リノベーションローンのお申し込みには、一般的に以下の条件を満たす必要があります。
- 申込時の年齢が20歳以上70歳以下であること
- 日本国内に居住していること
- リノベーションを行う住宅が本人または家族の所有であること
- リノベーションの資金用途が明確であること
- 金融機関の指定する保証会社の保証を受けられること
- （有担保ローンの場合）担保となる物件に抵当権を設定できること
- その他、各金融機関が定める条件を満たすこと
ただし、詳細は各金融機関に確認しましょう。
利用可能なローンの種類
リノベーションローンには、「有担保タイプ」と「無担保タイプ」があります。
| 有担保タイプ | 無担保タイプ | |
| 借入限度額 | 10万円〜2,000万円 | 10万円〜1,000万円 |
| 借入期間 | 1〜35年 | 1〜15年 |
| 金利 | 約1〜4% | 約2〜5% |
| 初期費用 | 抵当権設定費用などが必要 | 不要 |
金利には、市場金利に合わせて変動する「変動金利タイプ」と契約時の金利が返済終了まで続く「固定金利タイプ」の2種類があります。ご自分の返済計画に合う方を選びましょう。
返済方法も2種類あります。
| 元利均等返済 | 毎月の返済額が変わらない。
返済計画を立てやすいものの、元金の返済が遅く、利息の負担が大きい。 |
| 元金均等返済 | 一定の元金を返済する方法。
元金の返済が早く進むことから返済総額を抑えられるが、返済額が元利均等返済よりも多くなる。 |
返済方法に関しても、返済計画に合わせて選ぶことが大切です。
リノベーションローンの審査基準
リノベーションローンの主な審査基準を以下にまとめてみました。
- ローン借入時の年齢（借入時の年齢は70歳が上限であることが多い）
- ローン完済時の年齢（多くの場合、80歳が上限であることが多い）
- ローンを借りる方の健康状態（健康状態に問題があって生命保険に加入できない場合、高額のリノベーションローン借入が難しい）
- 返済負担率（年収に対する年間返済額の割合が25〜35%程度であるか）
- 勤続年数・雇用状態（年収150万円以上・勤続年数1年以上が基準であることが多い）
- 他の借入状況（他に借入しているものがあると、審査が通らない可能性がある）
リノベーションローンを利用するためにも、上記の審査基準を満たしているかどうかを確かめる必要があります。
リノベーションローンの金利と返済計画
リノベーションローンは、入居後の返済計画に直結するため慎重に選ぶ必要があります。金利タイプや返済期間、返済方法など選択肢が多いため、迷う方もいるでしょう。
ここでは、リノベーションローンの金利相場から、無理のない返済計画を立てるためのポイント、賢くローンを選ぶための比較方法まで詳しく解説していきます。
リノベーションローンの金利相場
リノベーションローンの金利は、住宅ローンと比較すると一般的に高めに設定されています。また、無担保型と有担保型によっても異なり、無担保型の方が金利は高くなる傾向があります。
- 無担保型: 年利2%〜5%程度
- 有担保型: 年利1%〜4%程度
ただし、上記の金利はあくまで目安です。金利は金融機関や個人の信用情報、借入金額、返済期間などによって変動するため、複数の金融機関の金利を比較検討することが重要です。
返済期間の選び方と計画
リノベーションローンの返済期間は、無担保タイプなら1年から15年程度、有担保タイプなら最大35年で設定できます。返済期間を長く設定すれば毎月の返済額は抑えられますが、総支払利息は増加します。一方、返済期間を短く設定すると毎月の返済額は増えますが、総支払利息と総支払額を抑えられます。
ご自身の収入や支出の状況、将来のライフプランなどを考慮し、無理のない返済計画を立てることが重要です。金融機関のシミュレーションツールなどを活用し、様々な返済期間で試算してみることをおすすめします。
返済能力を見極めるポイント
リノベーションローンを利用する際には、自身の返済能力を正確に把握することが不可欠です。金融機関の審査基準だけでなく、ご自身の家計状況をしっかりと見つめ直しましょう。
返済能力を見極めるポイントを以下にまとめてみました。
- 毎月安定した収入があるかどうか
- 返済負担率（年収に対する年間返済額の割合が適切かどうか、一般的に25〜35%程度が目安）
- 他のローンや借入状況があるか
- 将来の収入変動も考慮に入れた無理のない返済計画か
- 病気や失業など、緊急時に備えた貯蓄があるか
上記のポイントを考慮し、無理のない返済計画を立てましょう。
複数のローン比較で賢く選ぶ
リノベーションローンは、各金融機関によって金利や手数料、借入限度額、返済期間、付帯サービスなどが異なります。一つの金融機関だけで決めるのではなく、複数の金融機関の商品を比較検討することが、賢くローンを選ぶための重要なステップです。
インターネット上の比較サイトや、複数の金融機関の窓口で相談し、ご自分の状況に最適なリノベーションローンを見つけましょう。
実際のリノベーション費用とローンのバランス
理想のリノベーションを実現するためにも、事前に予算を把握し、無理のない範囲でローンを組むことが重要です。リノベーションの内容によって費用は大きく変動するため、複数の業者から見積もりを取り、費用の内訳を比較検討しましょう。
ローンの借入額は、自己資金とのバランスを考慮して決定する必要があります。自己資金が少ないほど借入額は増え、毎月の返済負担も大きくなります。頭金を準備すれば、借入額を抑え、金利負担を軽減することが可能です。リノベーション費用とローンのバランスを慎重に検討し、将来の家計に無理のない資金計画を立てましょう。
ローンを利用する際の注意点
リノベーションローンの利用にあたっては、いくつかの注意点があります。安易に契約してしまうと、住み始めてからの経済的負担が増加する可能性もあるでしょう。ここでは、ローン契約前に必ず理解しておきたいリスクや確認事項、そして契約後にも留意すべきポイントについて解説します。
金利変動リスクを理解する
先にも述べたように、リノベーションローンの金利タイプには、大きく分けて「固定金利」と「変動金利」があります。
固定金利は、契約時の金利が返済期間中変わらないため、返済計画が立てやすいです。しかし、一般的に変動金利よりも金利が高めに設定されている傾向があります。
対して変動金利は、市場金利の動向に合わせて金利が変動するため、金利が上昇すると毎月の返済額が増加するリスクがあります。一方で、金利が低い時期には固定金利よりも低い金利で借り入れられる可能性が高いです。
ご自身の経済状況やリスク許容度に合わせて、慎重に金利タイプを選ぶことが重要です。変動金利を選択する場合は、金利上昇のリスクを十分に理解し、無理のない返済計画を立てるようにしましょう。
支払い遅延がもたらす影響
リノベーションローンの支払いが遅延した場合、以下のように様々な影響が発生します。
- 遅延損害金が発生する
- 信用情報が悪くなる
- 一括返済を請求される
- 有担保ローンの場合、担保物件の差し押さえられて競売にかけられる
支払い期日は必ず守り、万が一支払いが困難になった場合は、早めに金融機関に相談することが重要です。
契約前に確認するべきチェックリスト
リノベーションローンの契約は、今後の人生を左右する重要な決断です。契約前に以下の項目を入念に確認し、不明点を解消して納得した上で契約しましょう。
- 借入金額が適切か
- 金利タイプと金利を理解して納得して選んでいるか
- 返済期間と返済方法に問題はないか
- 諸費用の金額と支払い時期は確認したか
- 担保となる物件の範囲と、担保設定に関する費用は確認したか
- 団体信用生命保険（団信）の加入、保証内容、保険料を確認したか
- 繰り上げ返済は可能か、手数料はどのくらいか確認したか
- 契約内容を隅々まで確認して問題ないか
- 複数の金融機関のローン商品を比較検討したか
リノベーションローンは、マイホーム購入後の返済計画に直結するため、最後まで慎重に選びましょう。
ローンの見直しタイミング
ローン契約後も、経済状況や市場金利の変動によっては、ローンの見直しを検討するタイミングがあります。
例えば、以下のような状況になったら見直しを検討してみましょう。
- 変動金利で返済中に金利が大幅に低下した場合、借り換えを検討することで返済額を減らせる可能性がある
- 収入が増加したり、まとまった資金ができたりなど経済状況が変化した場合、繰り上げ返済で総支払利息を減らすことができる
- 返済負担が大きいと感じる場合は、返済期間の延長などを金融機関に相談することも可能
- 現在契約しているローンよりも金利や条件の良いローンが見つかった場合、借り換えの検討をしても良い
ローンの見直しには、手数料がかかる場合や審査が必要となる場合があります。事前に金融機関に確認するようにしましょう。
ローン契約時の隠れたコスト
ローン契約時は様々なコストが発生する可能性があります。これらの隠れたコストは、契約前に把握しておきましょう。
- 事務手数料（ローン契約時に金融機関に支払う手数料）
- 保証料（保証会社の保証を受けるために支払う費用）
- 印紙税（契約書に貼る税金）
- 抵当権設定費用（有担保ローンの場合、担保となる物件に抵当権を設定する際にかかる登録免許税や司法書士への支払い報酬）
- 団体信用生命保険料（加入時の保険料）
- 繰り上げ返済手数料（繰り上げ返済を行う際に金融機関に支払う手数料）
これらのコストは金融機関やローンの種類によって異なるため、契約前に確認し、総支払額を把握するようにしましょう。
リノベーションを成功させるためのポイント
中古戸建てのリノベーションをスムーズに進めるためには、いくつかの重要なポイントがあります。ここでは、リノベーションを成功させるためのポイントをご紹介します。
信頼できる業者選びのコツ
リノベーションを成功させるためには、信頼できる業者を選ぶことが重要です。業者選びのコツとして、以下をチェックしましょう。
- 過去の施工事例を確認し、希望するリノベーションに近い実績があるか
- 希望するリノベーション工事の経験が十分にあるか
- 建設業許可や建築士の資格など、必要な資格や許可を有しているか
- 要望を丁寧にヒアリングしてプロの目線で提案をしてくれるか
- 疑問や不安に対して担当者は丁寧に説明してくれるか
- 見積もりの内訳が明確で、不明な点がないか
- 工事後の保証内容やアフターフォロー体制はどうなっているか
- インターネット上の口コミや評判、実際に利用した人の評価はどうか
複数の業者で比較検討することで、より希望に近い業者を選ぶことができます。
プロジェクトプランニングの重要性
リノベーションをスムーズに進めるためにもプロジェクトプランニングが重要になってきます。以下の点を考慮して、具体的な計画を立てましょう。
- なぜリノベーションをするのか、どのような暮らしを実現したいのかを明確にする
- 資金計画を立て、無理のない予算を設定する
- 優先順位をつけ、予算内で実現可能な範囲を考える
- 工事期間や各工程のスケジュール確かめる
- 雑誌やインターネット、ショールームなどで情報収集を行ってイメージを具体的にする
計画をしっかりと立てることで、業者との意思疎通が円滑になり、手戻りや予算オーバーのリスクを軽減できます。
設計士や建築家との付き合い方
自分たちの理想に近づけるためには、設計士や建築家との連携が重要になります。円滑なコミュニケーションを図るために、以下の点を意識しましょう。
- 雑誌の切り抜きやSNSの画像などを用意し、イメージを共有する
- 間取りやデザイン、素材、設備など、希望する要素を詳細に伝える
- プロの意見をしっかり聞く
- 疑問や不安は納得いくまで質問する
- 良好なコミュニケーションで信頼を築く
設計士・建築家との良好な関係を築き、理想のリノベーションを行いましょう。
住みながらのリノベーションの注意事項
住みながらリノベーションを行うと、仮住まいの手間や費用を抑えられるのがメリットです。しかし、生活空間が制限されたり、騒音・振動が発生したりといったデメリットもあります。
そのため、住みながらリノベーションを行う場合は、以下の点に注意が必要です。
- 工事範囲を段階ごとに分け、生活に必要なスペースを確保しながら進めるように計画する
- 危険なものは片付けるなど安全対策を徹底する
- キッチンやバスルームなど、工事期間中に使用できない場所の代替スペースを確保する（カセットコンロを用意したり、銭湯に行ったりする）
- 工事中の騒音・振動に対して近隣住民への配慮を行う
- 工事中に不審者が室内に侵入するのを防ぐため、養生シートなどでしっかりと養生するなどセキュリティ対策を行う
- 工事の進捗状況や生活への影響について、業者と密に情報共有する
住みながらのリノベーションには、綿密な計画と業者との連携が重要になってきます。
アフターフォローとメンテナンス計画
リノベーションが完了した後も、快適な暮らしを維持するためには、適切なアフターフォローとメンテナンスが重要です。以下のポイントに注意しましょう。
- 契約前に保証内容を確認して書面を受け取る
- 入居後は定期点検を受ける
- メンテナンス計画を立てる
- 工事内容や使用した建材・設備の取扱説明書などを保管しておく
- 業者との良好な関係を維持する
アフターフォローとメンテナンスをしっかりと行うことで、リノベーションした住まいの価値を長く保ち、快適な暮らしを維持できます。
まとめ
中古戸建てのリノベーションは、住む人のライフスタイルや価値観に合わせて住まいを刷新する工事です。成功させるためにも、これまで解説した様々な要素を考慮しなければなりません。この記事で解説したポイントを参考に、中古戸建てのリノベーションプロジェクトを成功させてくださいね。
